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Tardiva registrazione del contratto di locazione

Tardiva registrazione del contratto di locazione: Corte di Cassazione 28 aprile 2017

In tema di locazione immobiliare ad uso non abitativo, la mancata registrazione del contratto, prevista dall’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, ne determina la nullità ex art. 1418 c.c. che, tuttavia, attesa la sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria, è sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto.

Questa, in sintesi, la decisione della Suprema Corte. Per comprenderne la portata si rende necessario rendere chiari i termini della questione. In ordine alla validità del contratto di locazione per tardiva registrazione dello stesso, si consideri la distinzione normativa tra mancata registrazione del contratto e tardiva registrazione dello stesso.

Nel primo caso il legislatore prescrive una forma di nullità virtuale (art. 1325 comma 4 cod.civ. ) comminata per il caso in cui il contratto di locazione non venga, in assoluto, registrato. A questa fattispecie il legislatore vi ha collegato la seguente prescrizione imperativa: “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati” legge finanziaria del 2005, n. 311/2004 all’art. 1 comma 346).

Nel secondo caso, quello che riguarda la tardiva registrazione del contratto, il legislatore, ben consapevole del fenomeno, ha introdotto successivamente una disciplina ad hoc.

La seguente: decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23  secondo cui “Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

a) la durata della locazione e’ stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio;

b) al rinnovo si applica la disciplina di cui alla della citata Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 1;

c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e’ fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai.

Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. 9. Le disposizioni di cui alla Legge 30 dicembre 2004, n. 311, articolo 1, comma 346, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui:

a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;

b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio”.

Il contratto di locazione stipulato tra due contraente ancorchè registrato tardivamente non può subire la più grave delle sanzioni contrattuali: la nullità. Dunque è di sicura evidenza che in materia sanzionatoria (non solo penale) il principio del ne bis in idem governa in maniera indiscussa anche il regime delle invalidità contrattuali. Ed è logica conseguenza presumere che debba applicarsi alla fattispecie concreta la norma che maggiormente vi si attaglia; cercando, come dottrina insegna, di far sempre salvi gli effetti voluti dall’autonomia privata. Alla luce, soprattutto, della giurisprudenza più recente in materia di rilievo officioso del Giudice sulla nullità del contratto (Cass. Sez. Un. 12 dicembre 2014 n. 26242).

Fatte queste premesse par seriamente elucubrante immaginare una soluzione protesa verso la nullità del contratto di locazione tardivamente registrato. Il caso in parola, infatti, si iscrive pienamente nell’orbita della dimensione applicativa del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con le conseguenze che agevolmente possono trarsi.

Ecco perché la soluzione più ragionevole sembrerebbe quella sposata dalla sentenza in analisi: la sanatoria del contratto con effetti ex tunc.

Scarica qui la sentenza Corte di Cassazione 28 aprile 2017