RESPONSABILITA’ PENALE DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO. CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONE IV, SENTENZA N. 46385/15.

La Sezione IV della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 46385 del 23 novembre 2015, si sofferma sulla responsabilità penale dell’amministratore di condominio in caso di lesioni procurate ad un passante dalla caduta di parti dell’intonaco della facciata del fabbricato.

Situazione giudicata, in primo e secondo grado, come capace di fondare la responsabilità penale dell’amministratore ex artt. 40 cpv e 590 cp. In sostanza si riconosceva l’emersione in capo all’imputato di una precipua posizione di controllo che imponeva una condotta ossequiosa delle norme cautelari atte ad impedire eventi dannosi.

Nel caso si imputava all’amministratore il non aver impedito, mediante un intervento specifico, l’evento lesivo cagionato dalla caduta di calcinacci. Ciononostante l’imputato impugnava queste decisioni adducendo tra l’altro la sua impossibilità all’affidamento dei lavori ad una ditta in quanto il condominio non era dotato di un fondo cassa e alcuni condomini versavano in uno stato di morosità. A ciò aggiungeva come non poteva procedere anticipando le spese in quanto non aveva la disponibilità economica anche come mera persona fisica.

A questo quadro risponde la Suprema Corte con una pronuncia rigorosa nel riconoscere la responsabilità penale dello stesso amministratore e rigettando le ragioni poste a fondamento della impugnazione. La Cassazione, infatti, ritiene che la figura ricoperta dall’imputato costituisce una di quelle rientranti nell’alveo delle cd. posizioni di garanzia a cui si applica la regola ex art 40 cpv del c.p. e comportanti, nel caso di specie, il dovere cautelare dell’imputato di rimozione del pericolo per i condomini e per tutti gli altri passanti data la situazione in cui versava il fabbricato.

Dovere emergente in capo all’imputato ex art 1130 co.4 c.c. prescindendo da qualsiasi previa deliberazione assembleare o di segnalazione di urgenza. Situazione differente da quella di manutenzione straordinaria che invece impongono un obbligo dell’amministratore in caso di urgenza e di previa comunicazione all’assemblea (art. 1135 co 4 c.c.).

Pertanto, la Cassazione riconosce come solida l’affermazione della responsabilità ex art 40 cpv dell’amministratore aggiungendo che l’obbligo di garanzia previsto della norma può trovare la sua genesi in una pluralità di fonti fra cui anche il diritto privato e in particolar modo da una convenzione prevista e disciplinata da tale diritto ed inscritta nell’alveo di un rapporto di rappresentanza a carattere volontario. Inoltre specifica la corte che “L’amministratore di condominio in quanto tale assume, dunque, una posizione di garanzia ope legis che discende dal potere attribuitogli dalle norme civilistiche di compiere atti di manutenzione e gestione delle cose comuni e di compiere atti di amministrazione straordinaria anche in assenza di deliberazioni della assemblea”.

Da ciò risulta palese la presenza di una omissione colpevole ed eziologicamente saldata alla lesione prodotta al passante. Visione avvalorata anche dalla richiamata giurisprudenza ex art. 677 c.p. (la corte registra che la norma produce una responsabilità in capo al proprietario diversa da quella indagata)  in cui emerge un dovere dell’amministratore di agire per eliminare i pericoli derivanti dal fabbricato sia in relazione all’attività definita come ordinaria sia in relazione a quella fondata su di una urgenza o non prorogabile. Immediata conseguenza di ciò è l’affermazione che “l’amministratore di un condominio, il quale agisca per conto dello stesso oppure per conto di un singolo proprietario, è titolare dei poteri relativi alla gestione e conservazione della cosa comune e dei servizi comuni, comprendendosi in tale accezione anche l’obbligo di attivarsi al fine di eliminare situazioni di pericolo che possano comportare una violazione dell’obbligo giuridico del neminem laedere”.

Definita la fonte della responsabilità penale la stessa Corte si sofferma sulla attività che il giudice deve svolgere per verificare la esistenza della responsabilità omissiva. Attività che deve dapprima “individuare la condotta in concreto esigibile in relazione alla posizione di garanzia dello stesso” per poi “accertare se, una volta posta in essere dall’A. la condotta così individuata, e (secondo la contestazione) colposamente omessa, l’evento non si sarebbe verificato: e ciò al fine di poter giungere, sulla base del compendio probatorio disponibile — ed esclusa altresì l’interferenza di fattori alternativi — alla conclusione che quella la condotta omissiva era stata condizione necessaria dell’evento con “alto o elevato grado di credibilità razionale” o “probabilità logica” (c.d. giudizio controfattuale)”. In relazione a ciò la Corte non dubita che il giudice del gravame ha perfettamente adempiuto al suo dovere.

La stessa Corte, inoltre, non si arresta alla verifica descritta, ma aggiunge un ulteriore aspetto che definisce dirimente nella controversia indagata. Stabilisce, infatti, che in tali ipotesi l’intervento della ditta specializzata non rappresenta l’unica azione disponibile per l’amministratore e per esentarlo dalla responsabilità penale. Anzi, a causa della condizione economica di molti condomini, l’intervento più opportuno è reputato quello di porre delle transenne in strada così da indicare il pericolo di caduta in attesa dell’intervento risolutore.

Così facendo fornisce un rimedio che permette di superare le problematiche ereditate dalle norme civili in merito all’intervento dell’amministratore e capace di esentare questa figura dalla responsabilità ex art. 40 cpv c.p. Infatti, laddove l’amministratore agisce in tal modo compie un attività idonea ad evitare il pericolo, conforme ai suoi doveri e al contempo funzionale alla eventuale e futura delibera assembleare.

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