Quali sono le conseguenze di un canone di locazione dissimulato? La decisione delle Sezioni Unite.

Cassazione civile, Sezioni Unite n. 18213 del 17.09.2015

Nella sentenza in commento le Sezioni Unite della Corte di Cassazione si interrogano su un tema che negli ultimi anni ha più volte animato il dibattito giurisprudenziale: la validità o meno di un contratto di locazione registrato per un canone inferiore a quello reale ed, ancor più specificamente, il valore da attribuire ad un accordo dissimulato, contemporaneo al contratto di locazione, con cui le parti stabiliscono un canone più alto di quello riportato nel documento contrattuale fiscalmente registrato .

Tale ipotesi si verifica quando locatore e conduttore, dopo aver indicato un determinato canone di locazione, nel contratto destinato ad essere registrato, concludano una scrittura a latere nella quale fissano il valore reale di quanto il conduttore dovrà corrispondere al locatore; ciò, come ben si intuisce, al fine di sottrarre all’imposizione fiscale la parte maggiorata del corrispettivo.

Ci si è chiesti allora se una tale controdichiarazione violi l’art. 13 comma 1 l. 431/1998, ai sensi del quale “è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”.

Al riguardo, prima dell’intervento delle Sezioni Unite, si erano formati due orientamenti:

1) secondo la tesi prevalente, “in tema di locazioni abitative, deve escludersi che l’art. 13 comma 1 L 431/1998 sanzioni con la nullità, in conseguenza della mancata registrazione, la pattuizione di un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, dovendo intendersi riferita tale disposizione non all’ipotesi della simulazione parziale del contratto di locazione relativa alla misura del canone, bensì al caso in cui nel corso di svolgimento del rapporto venga pattuito un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario, che deve restare invariato, a parte l’eventuale aggiornamento Istat, per tutta la durata del rapporto legalmente imposta” (Cass. civ., 16089 del 2003). In altre parole la norma sarebbe espressione del principio della invariabilità, per tutto il tempo della durata del rapporto, del canone fissato nel contratto (salva la previsione di forme di aggiornamento, come quelle ancorate ai dati ISTAT);

2) Tale ricostruzione, alla quale, negli anni, hanno spesso aderito i giudici di Piazza Cavour (Cass. 8148/2009 e 8230/2010), è stata rimessa in discussione con l’ordinanza interlocutoria 37/2014, nella quale si è auspicato un ripensamento della soluzione interpretativa appena citata, in quanto “l’orientamento interpretativo posto dalla citata Cass. n. 16089 del 2003 è invero maturato allorquando questa Corte non era ancora pervenuta a recepire le teorie della causa concreta del contratto e dell’abuso del diritto”.

Pertanto se, a partire da Cass. civ. 10490/2006, è pacifico ritenere che la causa contrattuale non vada intesa più, in omaggio all’insegnamento “bettiano” (E. Betti, Teoria generale del negozio giuridico, 1994), come la funzione economico – sociale astrattamente svolta da quel negozio, bensì quale sintesi degli interessi che le parti concretamente intendono perseguire, si può giungere a considerare nullo il patto dissimulato, contenente la previsione di un canone maggiore rispetto a quello “ufficiale”, poiché concretamente e direttamente in contrasto con l’art. 13 comma 1 l. 431/1998.

Del resto nell’ordinanza interlocutoria la Corte ricorda come “successivamente alla suindicata Cass. n. 16089 del 2003, oltre alla teoria della causa concreta, questa Corte sia pervenuta a recepire ed elaborare l’istituto dell’abuso del diritto (Cass., 18/9/2009, n. 20106; Cass., 15/10/2012 n. 17642) in tema di imposte in particolare precisando che l’esame delle operazioni poste in essere dal contribuente deve essere in ogni caso compiuto alla stregua del principio desumibile dal relativo concetto elaborato dalla giurisprudenza comunitaria secondo cui non possono trarsi benefici da operazioni che, seppure realmente volute e quand’anche immuni da invalidità, risultino alla stregua di un insieme di elementi obiettivi compiute essenzialmente allo scopo di ottenere un indebito vantaggio fiscale, in difetto di ragioni economicamente apprezzabili che giustifichino l’operazione, diverse dalla mera aspettativa di quel vantaggio fiscale”.

Ebbene, nell’aderire al secondo dei succitati orientamenti, le Sezioni Unite chiariscono che “ai sensi dell’art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998, in ipotesi di locazione ad uso abitativo registrata per un canone inferiore al reale, il contratto resta valido per il canone apparente, mentre l’accordo simulatorio relativo al maggior canone è affetto da nullità, insanabile dall’eventuale registrazione tardiva”.

A sostegno di tale soluzione la Suprema Corte offre numerose argomentazioni.

In primo luogo viene evidenziato lo spessore, sempre maggiore, assunto nel nostro ordinamento dalla registrazione del contratto di locazione.

Vengono così richiamati gli interventi normativi con cui il legislatore ha previsto la nullità dei contratti di locazione non registrati (art. 1 comma 346 legge 311/2004) ovvero indicato quale sia la disciplina da applicare agli stessi (art. 3 commi 8 e 9 legge 23/2011), nonché quanto previsto dalla legge 212/2000, secondo cui “le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto”.

Inoltre la Corte chiarisce che la questione in esame va certamente ricondotta nel fenomeno della simulazione relativa, stante la presenza di una controdichiarazione, nella quale è indicato il canone di locazione reale, che dimostra la volontà dei paciscenti di concludere un contratto in parte diverso da quello registrato.

I giudici però precisano che la presenza di un contratto “ufficiale” e di una successiva controdichiarazione non deve far pensare a due diverse e materialmente separate convenzioni negoziali poiché “tanto nel caso della simulazione assoluta, quanto in quello della simulazione relativa, l’atto stipulato dalle parti è unico”; ciò in quanto “la cd. controdichiarazione non è altro che uno strumento probatorio idoneo a fornire la “chiave di lettura” del negozio apparente”.

Pertanto, nel caso di specie, si è in presenza di una simulazione oggettiva di prezzo, poiché le parti deducono nel contratto di locazione registrato un canone minore di quello reale, né alcun rilevo assume la circostanza che la controdichiarazione abbia natura unilaterale o contrattuale, trattandosi, come detto, di un atto avente una mera finalità probatoria ed interpretativa.

Ricondotta la fattispecie nell’alveo della simulazione relativa, la Corte giunge a considerare nullo non l’intero contratto di locazione (registrato) bensì soltanto la pattuizione contenente l’indicazione del canone maggiorato.

Ciò in quanto “la sostituzione, attraverso la controdichiarazione, dell’oggetto apparente (il prezzo fittizio) con quello reale (il canone effettivamente convenuto) contrasta con la norma imperativa che tale sostituzione impedisce, e pertanto lascia integra la unica convenzione negoziale originaria, oggetto di registrazione”.

Inoltre, proprio perché la nullità della controdichiarazione deriva dalla nullità della causa concreta del contratto di locazione, in quanto caratterizzata dalla vietata finalità di evasione fiscale – e non dunque semplicemente dall’omessa registrazione del medesimo – nessuna efficacia sanante può assumere la successiva registrazione del contratto.

Peraltro, concludono i giudizi di piazza Cavour, se si consentisse al locatore di recuperare somme che, grazie alla mancata registrazione del contratto, egli aveva cercato di nascondere al fisco, si svilirebbe la ratio gli interventi normativi intervenuti successivamente al 1998, volti a punire severamente l’evasione fiscale, accogliendosi una soluzione che ripugna su un piano etico-costituzionale, prima ancora che giuridico.

Cass. SSUU 18213 del 17.09.2015

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