Parere in materia civile

(traccia estratta all’esame di avvocato 2011)

“A Caio, che abita in un condominio, viene richiesto dalla ditta gamma, che fornisce il combustibile utilizzato nell’impianto di riscaldamento condominiale centralizzato, del pagamento dell’intera fornitura di gasolio.

Il candidato, assunta la veste di legale di Caio, rediga parere illustrando gli istituti sottese alla fattispecie, soffermandosi sulla solidarietà fra condomini delle obbligazioni contratte dal condominio”

(Parere svolto in sede concorsuale e giudicato idoneo dalla commissione)

La questione posta dal caso in esame richiede la trattazione, in via preliminare, della disciplina del condominio con particolare riguardo alle obbligazioni contratte dai condomini.

Si definisce condominio di edifici quella forma di comunione forzosa caratterizzata dalla compresenza, in un uno stesso edificio, accanto alle singole proprietà esclusive dei vari piani o porzioni di piano che lo compongono, di una situazione di comproprietà su talune parti di esso.

È noto che mentre nella comunione si ha uno stato di fatto “transeunte e contingente” destinato a cessare con la divisione, nel condominio, per talune parti, lo stato di comunione è di norma “forzato e permanente” atteso il rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio elencate solo in vie esemplificativa nell’art 1117cc, se dal titolo non risulta diversamente.

Quanto alla natura giuridica, il condominio può qualificarsi quale “ente di gestione” benché privo di personalità giuridica e di autonomia patrimoniale. Non si tratta, infatti, di un soggetto giuridico distinto da coloro che ne fanno parte atteso che le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio non si contraggono a favore di un ente ma nell’interesse dei singoli partecipanti; esso si configura pertanto, più propriamente come “un’organizzazione pluralista” nella quale ciascuno dei condomini è rappresentato dall’amministratore in virtù di un contratto di mandato.

I diritti dei comunisti, sulle cose comuni, come le ripartizioni delle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, nonché per la prestazione dei servizi e per le innovazioni deliberate a maggioranza nell’interesse comune sono sostenute dai condomini, salva diversa convenzione, in misura proporzionata al valore della proprietà di ciascuno purchè non si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa (art. 1118 e 1123 cc).

Secondo l’orientamento dominante in giurisprudenza fino alla pronuncia delle Sezioni Unite del 2008, la responsabilità dei singoli partecipanti per le obbligazioni assunte dal condominio versi i terzi ha natura solidale in virtù del principio generale di cui all’articolo 1294cc non derogato dall’articolo 1123cc che ha una mera valenza interna, limitandosi a ripartire gli oneri all’interno del condominio medesimo (Cass. 14593 del 2004; Cass 17563 del 2005).

Per differente orientamento, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà in virtù del quale a ciascun condomino le obbligazioni assunte sono imputabili in proporzione delle rispettive quote secondo criteri “consimili” a quelli previsti per le obbligazioni ereditarie (articoli 752 e 1295cc).

Nel caso di specie si deve valutare se la ditta Gamma possa escutere il proprio debito per l’intero verso il condomino Caio o se, invece, debba agire solo pro quota nei suoi confronti secondo la disciplina delle obbligazioni parziarie.

Si definiscono obbligazioni solidali quelle in cui piu soggetti sono obbligati tutti per la medesima prestazione per cui ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità con liberazione degli altri se dalla legge o dal titolo non risulti diversamente (art 1292cc). Pertanto, esse richiedono la compresenza di tre elementi: una pluralità di debitori, l’unicità della causa della obbligazione e la medesima prestazione.

Si qualificano obbligazioni parziarie, invece, quelle obbligazioni che hanno ad oggetto una prestazione da dividersi tra piu debitori o creditore ognuno dei quali è obbligato pro quota.

A dirimere siffatto contrasto, risolutivo del caso in esame, sono intervenute le Sezioni Unite n 9148 del 2008, le quali hanno aderito all’orientamento giurisprudenziale da ultimo esposto suffragato da ragioni di natura equitativa e valorizzando la natura divisibile delle prestazioni dei condomini.

In presenza di obbligazioni divisibili, salvo diversa disposizione di legge, il principio della solidarietà passiva va bilanciato con quello della divisibilità enunciato dall’articolo 1314cc in virtù del quale, nonostante una pluralità di debitori, se la causa dell’obbligazione è univa ciascuno risponderà del debito limitatamente alla quota ad esso spettante.

Nella fattispecie esaminanda si ritrovano i suddetti requisiti delle obbligazioni solidali: una pluralità di debitori (i condomini) e l’unicità della causa (il contratto di fornitura di combustibile), tuttavia la prestazione dei condomini, sostanziandosi in una somma di denaro (obbligazione pecuniaria) ha natura intrinsecamente divisibile.

Non si ravvisa alcuna norma che deroghi a tale principio non essendo confacente al riguardo il disposto dell’articolo 1115 cc che disciplina le obbligazioni assunte in solido da comunisti, né quello dell’articolo 1123 cc il quale non effettua alcuna distinzione tra profilo interno e profilo esterno.

Inoltre, le obbligazioni dei condomini sono intimamente collegate con la titolarità della res (cd obbligazioni propter rem) secondo una ratio similare alle obbligazioni assunte dai coeredi.

Qualificato il condominio come “ente di gestione particolarmente atteggiato”, l’amministratore di condominio non è un mandatario ex lege ma mero mandatario il quale vincola i singoli condomini nei limiti delle rispettive quote.

In conclusione, alla luce della pronuncia del Giudice nomofilattico, Caio richiesto potrà opporsi alla richiesta di pagamento dell’intersa somma della fornitura eccependo la propria limitazione di responsabilità. Si deve tuttavia precisare che parte della giurisprudenza contesta le argomentazioni cui è giunta la Suprema Corte e propende per la natura solidale delle obbligazioni dei condomini.

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