La possibile estensione degli effetti degli abusi edilizi al proprietario in presenza di un contratto di locazione. Consiglio di Stato, Sezione VI, sentenza n.3897 del 7 agosto 2015.

Il contratto di locazione ex art 1571 c.c. concerne una operazione complessa in cui il locatore si obbliga a far godere un bene (mobile o immobile) ad un locatario per un determinato tempo e dietro pagamento di un corrispettivo. Si tratta di un contratto consensuale in cui si cede un bene ad un soggetto mantenendone la proprietà. La attuazione del contratto, pertanto, apre fisiologicamente ad una molteplicità di rapporti verso i terzi condizionati della duplice posizione dei contraenti rispetto al bene. Conseguenza di ciò è la possibile emersione di rapporti multilaterali in cui, alla piattaforma di base, si aggiunge il contributo reso da dei soggetti-terzi di natura privata o pubblica. Soffermandoci sul secondo versante si assiste ad una forte e costante attenzione verso i rapporti fra p.a. e privati tanto da definirne tutti gli aspetti, tenendo conto delle coordinate indicate dall’art 7 c.pa. in merito ai comportamenti delle p.a. e alla loro rilevanza. La p.a., infatti, interviene nei confronti dei privati principalmente come autorità. Ciò accade, fra l’altro, nell’ambito del controllo del territorio e nella lotta contro gli abusi edilizi che sovente conduce alla emanazione di provvedimenti di ripristino dello stato dei luoghi post accertamento di una o più lesioni della normativa ad hoc.

In tale solco si colloca la vicenda indagata dal Consiglio di Stato, Sezione VI, con la sentenza n.3897 del 7 agosto 2015 che si sofferma, inoltre, sulla condotta del proprietario per evitare la propagazione degli effetti degli abusi edilizi compiuti dal locatario.

La fattispecie nasce da un abuso edilizio realizzato, in pendenza di un contratto di locazione, dal conduttore e contestato tempestivamente dal comune competente sia al locatore che al locatario, impugnato dal secondo (respinto nel merito) non dal primo e seguito da un provvedimento di acquisto del bene alla mano pubblica.

La vicenda processuale indagata, pertanto, sorge in virtù del ricorso del proprietario al TAR verso l’atto di acquisto del bene disposto dal comune in seguito al mancato ripristino e dall’istante reputato sproporzionato. Il TAR si pronunciava sulla fattispecie rigettando il ricorso perché lo reputava inammissibile in quanto l’atto presupposto di ripristino dello stato dei luoghi risultava essere oramai non più impugnabile per decorrenza dei canonici termini di impugnazione. Asseriva, infatti, che le censure formulate dovevano essere promosse verso quell’atto e non verso l’atto  di acquisto e statuiva che “l’estraneità del proprietario rispetto agli abusi del conduttore può ritenersi solo quando questi si sia attivato per impedire o eliminare l’abuso”. Condizione mancante nel casus, data la comunicazione resa anche al ricorrente circa il ripristino dello stato dei luoghi e la sua conseguente inerzia sul piano giuridico e materiale.

In sostanza riemerge nella fattispecie un rapporto fra atto presupposto (ripristino dello stato dei luoghi) e conseguente (acquisto al patrimonio comunale del bene). Rapporto che implica la regola della impugnazione del primo atto in maniera tempestiva a pena di decadenza dalla azione e che produce un effetto di inoppugnabilità del provvedimento. Effetto che, in realtà, sana gli eventuali vizi dell’atto a monte e permette una impugnazione dell’atto conseguente solo per gli eventuali vizi che questo ultimo può presentare.

Ciononostante il ricorrente adiva il Consiglio di Stato deducendo la lesione del principio di tipicità per via della presenza di una sanzione fondata su di una condotta altrui e riproponendo il gravame anche per la sproporzione della sanzione resa rispetto alla condotta abusiva tenuta.

La decisione del Consiglio di Stato, invece, respinge le censure mosse dall’appellante e conferma la posizione presa dal giudice di primo grado asserendo che la mancata impugnazione dell’atto presupposto implica la sua inoppugnabilità da parte del proprietario. Aggiunge, inoltre, che le censure mosse dall’appellante risultano essere tutte fondate su di una indagine dell’atto presupposto e non su quello di acquisizione, formalmente impugnato in sede di appello. Conseguenza immediata è il rigetto del gravame reputato inammissibile.

Tuttavia la corte prosegue nel suo iter motivazionale soffermandosi sulla portata della tesi atta a riconoscere la estraneità del proprietario rispetto agli abusi commessi dal conduttore. Tematica di particolare rilievo saldata al bilanciamento di interessi costituzionali della proprietà privata e della tutela del territorio.

Il Consiglio di Stato in merito sancisce il tipo di comportamento del proprietario capace di provare la estraneità di questi rispetto a quanto realizzato dal conduttore in pendenza di un contratto di locazione. Specifica, in coerenza con l’orientamento della sezione, che il soggetto proprietario, deve provare di aver messo in atto una serie di iniziative tali da dimostrare il suo dissenso rispetto alla condotta tenuta del conduttore. La corte però chiarisce che tale estraneità consegue solo in presenza di un comportamento attivo di carattere ultimativo nei confronti del conduttore, reputando insufficiente la mera dichiarazione di dissenso verso tali attività abusive (“questi provi la intrapresa di iniziative che, oltre a rendere palese la sua estraneità all’abuso, dimostri anche un comportamento attivo, da estrinsecarsi in diffide o altre iniziative di carattere ultimativo, anche sul piano della risoluzione contrattuale, nei confronti del conduttore autore dell’illecito edilizio”). Non a caso richiama anche la risoluzione del contratto che sembra costituire la prova principale per il proprietario capace di ricorrere ad uno strumento che trova la sua fonte nell’inadempimento della controparte. Inadempimento qui emergente per via del mancato ossequio delle leggi edilizie e del mancato ripristino dello stato dei luoghi.

Da ciò discende che tutte le condotte meramente passive tenute o tutte le mere dichiarazioni di intenti, anche conformi all’operato della p.a., non seguite da alcuna condotta materiale o giuridica atta a eliminare l’abuso (“per esempio, risoluzione giudiziaria per inadempimento, diffida ad eliminare l’abuso, attività di ripristino, a maggior ragione se l’ordine non viene contestato”) non sono reputate idonee all’estraneità desiderata. Estraneità idonea a salvaguardare la posizione del proprietario rispetto all’atto di acquisto disposto dalla pa. In sostanza, leggendo fra le righe della decisione, si deduce una sorta di concorso del proprietario all’abuso realizzato, tale da non impedire l’acquisto del bene alla mano pubblica. Ciò, peraltro, risulta essere coerente, per la corte, con il bilanciamento fra gli interessi in gioco. Infatti, nella fattispecie, fra l’interesse singolo del proprietario e quello della collettività si reputa prevalente il secondo, alle condizioni indicate. Pertanto, in presenza di abusi edilizi riconoscere la estraneità e la conseguente tutela della proprietà in virtù di mere dichiarazioni non seguite da comportamenti attivi e ultimativi rischierebbe di rendere inefficace la tutela degli abusi edilizi al punto di esautorare la normativa in materia e il nobile scopo che sottende.

In sostanza si perviene, secondo la corte, ad un congruo bilanciamento laddove il soggetto è messo nella condizione di provare la sua condotta diligente e attiva così da sancire una frattura fra la partecipazione e la estraneità rispetto l’abuso commesso da un soggetto conduttore, ma posto nel godimento del bene.

consiglio di stato 2015 n.3897

 

Leave a Reply

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato.