La Cassazione conferma “l’amore impossibile” tra preliminare complesso e possesso ad usucapionem.

Cass. civ., sez. II, 23673/2015

Con la sentenza in commento, depositata il 19 novembre 2015, i giudici della Corte di Cassazione tornano ad occuparsi di un tema già affrontato dalle Sezioni Unite n. 7930 del 2008, ovvero il rapporto tra preliminare complesso (o ad effetti anticipati) e possibilità di instaurare, attraverso la citata operazione negoziale, un possesso ad usucapionem idoneo a far acquistare la proprietà dei beni al promissario acquirente, nel caso di mancata stipula del rogito definitivo.

Nel caso di specie, le parti avevano stipulato un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di un appartamento e di una cantina.

Nonostante il contratto definitivo non fosse mai stato concluso, gli attori esponevano di aver posseduto tali beni fin dalla stipula del preliminare, per cui chiedevano che si accertasse l’acquisto della proprietà dei predetti beni per usucapione.

La domanda veniva rigettata in primo grado ed accolta dai giudici d’appello.

Nel pronunciarsi sul ricorso proposto dal promittente venditore, i giudici di Cassazione riformano la sentenza d’appello, ritenendo che, nei casi in cui al preliminare non segua il definitivo, non v’è alcun trasferimento (anticipato) di possesso, per cui è impossibile sostenere che il promissario acquirente abbia acquistato il bene attraverso un possesso ad usucapionem.

Le ragioni di tale chiusura sono presto dette.

Qualora le parti decidano, in sede di conclusione del preliminare, di anticipare alcuni effetti del definitivo (si pensi alla possibilità, per il promissario acquirente, di avere l’immediata disponibilità del bene, previo il pagamento anticipato del prezzo, in una o più soluzioni), ciò che si trasferisce non è il possesso dell’immobile ma solo l’oggetto del possesso; e ciò perché, come precisa la Corte, il possesso “non si compra e non si vende, non si cede e non si riceve per effetto di un negozio. L’acquisto a titolo derivativo del possesso è una espressione da usarsi solo in senso empirico e traslato, di guisa che dalla stessa nozione di possesso, definito dall’art. 1140 cod. civ. come il potere sulla cosa che si manifesta in una attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale, si evince che esso non può essere trasferito per contratto separatamente dal diritto del quale esso costituisca l’esercizio“.

In questo modo la Corte si pone nel solco di quanto pochi anni fa avevano sostenuto le Sezioni Unite, ribadendo che il possesso costituisce un’attività, uno stato di fatto; ne deriva che un’attività non è mai trasmissibile, ma può solo essere intrapresa.

Ecco il link per scaricare la sentenza http://www.italgiure.giustizia.it/xway/application/nif/clean/hc.dll?verbo=attach&db=snciv&id=./20151120/snciv@s20@a2015@n23673@tS.clean.pdf

Leave a Reply

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato.