Il patto di riscatto nella vendita non esclude la violazione dell’art. 2744 c.c

La Corte di Cassazione con sentenza n. 23670 del 19 novembre 2015 è tornata a pronunciarsi sul divieto di patto commissorio sancito dall’art. 2744 c.c.
Tale pronuncia è così massimata: “La vendita stipulata con patto di riscatto o di retrovendita è nulla se il versamento del denaro da parte del compratore non costituisca il pagamento del prezzo ma l’adempimento di un mutuo ed il trasferimento del bene serva solo a porre in essere una transitoria situazione di garanzia, destinata a venir meno con effetti diversi a seconda che il debitore adempia o meno l’obbligo di restituire le somme ricevute“.

Per comprendere appieno le motivazioni che hanno spinto la Cassazione a pronunciarsi in tal senso, è opportuno analizzare la questio facti sottesa alla sentenza.

Due coniugi avevano venduto ad un terzo soggetto un’abitazione, il cui prezzo le parti dichiaravano essere stato versato prima e fuori dell’atto di compravendita.
In realtà la compravendita era stata stipulata all’esclusivo scopo di garantire al coniuge dell’acquirente il pagamento di un debito che uno degli alienanti aveva contratto con lui nell’ambito dei rapporti commerciali intercorsi tra loro, commercianti di auto.
Sussistevano vari elementi a riprova di quanto detto: a) la riserva di riacquistare l’immobile da parte dei venditori entro sei mesi previa restituzione del prezzo, b) l’indicazione di un prezzo superiore a quello risultante dall’applicazione dei coefficienti catastale; c) la mancata consegna dello stesso all’acquirente.
Pertanto gli alienanti convenivano in giudizio l’acquirente innanzi al Tribunale di Brindisi per sentire dichiarare la nullità dell’atto di compravendita in questione perché contrario alla normativa di cui all’art. 2744 cc.
Il Tribunale di Brindisi ha rigettato la domanda attorea, inducendo i coniugi alienanti a ricorrere in appello, lamentando l’erronea valutazione delle emergenze istruttorie e contestando il ragionamento del giudice di primo grado che erroneamente aveva escluso la causa di garanzia della vendita di cui si dice.
La Corte di appello di Lecce accoglieva l’appello e dichiarava la nullità dell’atto di compravendita oggetto del giudizio; secondo la Corte, le risultanze istruttorie documentali ed orali darebbero ragione alla ricostruzione dei coniugi alienanti e valorizzerebbero gli elementi sintomatici della causa di garanzia del contratto di compravendita oggetto della controversia. In definitiva, il negozio di cui trattasi sarebbe stato caratterizzato da, e destinato ad una funzione di, garanzia, non a quella di scambio, propria della compravendita.
In altri termini, la vendita pur non integrando direttamente gli estremi di un patto commissorio, tuttavia, costituiva un mezzo per eludere il relativo divieto e, dunque, era connotata non dalla causa sua propria, bensì da una causa illecita.
La Corte di Lecce ha avuto cura di specificare che sono riconducibili alla normativa di cui all’art. 2744 cc sia le alienazioni di terzi al creditore per garantire debiti altrui, sia le alienazioni del debitore a terzi in quanto finalizzate, comunque, a garantire l’adempimento del primo in favore del creditore (specialmente quando il terzo è legato da rapporti di parentela o di coniugio con il creditore come nella specie).
La Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi in questa vicenda ha sostanzialmente ritenuto giusti i rilievi espressi dalla Corte di Appello di Lecce, ritenendo anch’essa che la vendita de quo non fosse stata posta in essere con la causa sua propria di scambio (di un bene a fronte di un dato prezzo), bensì con una causa di garanzia illecita perchè elusiva del divieto di patto commissorio sancito dall’art. 2744 c.c.
Nello specifico, a giudizio del Supremo Collegio, qualora sia stipulato un contratto di compravendita in cui il versamento di denaro da parte del compratore non ha la funzione di pagamento del prezzo ed in cui il trasferimento del bene ha funzione anche temporanea di garanzia di un precedente debito intercorso tra le parti, quest’ultimo è da considerarsi nullo per violazione del divieto di cui all’art. 2744 c.c.
L’illiceità del patto commissorio, peraltro, non poteva ritenersi esclusa dalla previsione di un patto di riscatto o di retrovendita se la causa del trasferimento non era lo scambio ma la garanzia capace di evolversi a seconda che il debitore adempiva, oppure no, l’obbligazione restitutoria.

 

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