Forma scritta ad substantiam o ad probationem?Il contratto di locazione di nuovo al vaglio delle Sezioni Unite

Cass. Civ. Sezioni Unite n. 18214 del 17.09.2015.

Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta richiesta dall’art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile d’ufficio, attesa la “ratio” pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale, eccettuata l’ipotesi in cui la forma verbale sia stata imposta dal locatore, nel qual caso l’invalidità è una nullità di protezione del conduttore, solo da lui denunciabile”.

Con la sentenza n. 18214 del 17.09.2015 – depositata contestualmente alla decisione n. 18213, anch’essa resa a Sezioni Unite e già commentata su questa rivista – il Supremo Consesso della giustizia civile è tornato ad occuparsi del contratto di locazione.

In questo caso sotto la lente d’ingrandimento è finita la questione avente ad oggetto la validità ad probationem o ad substantiam della forma scritta di tale contratto, richiamata dall’art. 1 comma 4 legge 431/1998, ai sensi del quale “per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”.

In particolare, con la questione rimessa alle Sezioni Unite, ci si chiedeva se, in materia di locazioni abitative, l’art. 1, comma 4, della legge 431 del 1998, nella parte in cui prevede che “per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”, prescriva il requisito della forma scritta ad substantiam ovvero ad probationem, e, nel primo caso, se l’eventuale causa di nullità rappresenti una nullità assoluta – con legittimazione a far valere il vizio da parte di chiunque ne abbia interesse – ovvero una nullità relativa, sub specie di nullità di protezione – in questo caso l’azione di nullità potrebbe essere esperita soltanto dal conduttore, considerato tradizionalmente come la parte debole del contratto di locazione.

Peraltro il succitato dubbio interpretativo prende spunto anche da quanto previsto all’art. 13 comma 5 della legge 431/1998, il quale attribuisce poteri peculiari al conduttore, statuendo che “nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresí richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 2 ovvero dal comma 3 dell’articolo 2. Tale azione è altresí consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall’articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell’articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell’articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti”.

Ebbene, nel rispondere a tali dubbi ermeneutici, i Giudici della Corte di Cassazione offrono una ricostruzione della ratio che riposa dietro la previsione legislativa della forma scritta per la validità del contratto di locazione, fornendo, altresì, importanti considerazioni sulla funzione della forma contrattuale.

Quanto al primo aspetto, nella pronuncia si afferma che, con la legge n. 431/1998, il legislatore ha voluto liberalizzare il mercato degli affitti ed al contempo esaltare l’autonomia negoziale, che invece la legge n. 392/1998 cd. sull’equo canone, di stampo dirigistico, aveva fortemente compresso.

In tale ottica va letta la possibilità di pattuire liberamente il canone delle locazioni ad uso abitativo, bilanciata però da una maggiore stabilità del rapporto contrattuale, con espressa previsione dell’obbligo della forma scritta e della registrazione del contratto.

Con specifico riguardo al problema della forma negoziale dei contratti di locazione, la Corte puntualizza che “nel nostro sistema codicistico vige, secondo l’opinione dominante (peraltro non condivisa da autorevole dottrina), un principio generale di libertà della forma, in applicazione del quale, in linea generale, la manifestazione di volontà contrattuale non richiederebbe forme particolari, potendo realizzarsi attraverso qualsiasi modalità idonea a manifestarla, ivi compresi comportamenti cd. concludenti”.

Tuttavia sono numerose le eccezioni di cui soffre il principio in parola – tanto che la Corte lo definisce “presunto” – e le ipotesi in cui si impone la forma scritta del contratto, per cui oggi in dottrina si parla di un “neoformalismo”.

Del resto, nella decisione in commento, si legge che “la forma vincolata risponde ad una molteplicità di esigenze: quella di garantire certezza sull’esistenza e sul contenuto del contratto, oltre che sulla stessa volontà delle parti; quella di rendere possibili i controlli sul contenuto contratto previsti nell’interesse pubblico (come per la contrattazione con la pubblica amministrazione); quella di rendere trascrivibile il contratto a fini di pubblicità, per rendere opponibili a terzi i diritti che ne scaturiscono; quella di protezione del contraente che, con l’adozione della forma scritta, viene reso edotto e consapevole delle obbligazioni assunte”.

A questo punto la Corte si addentra nella soluzione del quesito ad essa sottoposto, indicando le numerose teorie inerenti la portata della forma scritta del contratto di locazione e, di conseguenza, la sorte del contratto stipulato oralmente:

  1. secondo una prima ricostruzione – pressoché unanime in dottrina – il contratto di locazione privo di forma scritta sarebbe affetto da nullità assoluta, ai sensi dell’art. 1 comma 4 l. 431/1998, per cui tale vizio potrebbe essere fatto valere sia dal conduttore che dal locatore;

  2. a tale opzione ermeneutica aderisce anche la giurisprudenza di merito, la quale – in alcune pronunce – riconduce tale nullità assoluta al combinato disposto degli artt. 1 comma 4 l. 431/1998 e 1418 c.c. ovvero – in altre decisioni – all’art. 1350 n. 13, che contempla, tra gli atti che devono farsi per iscritto a pena di nullità, anche quelli “specificamente indicati dalla legge”;

  3. una tesi isolata attribuisce al requisito della forma scritta del contratto di locazione un valore meramente ab probationem, per cui la sua assenza non inficerebbe la validità del negozio;

  4. infine, un’ultima ricostruzione ritiene che il contratto di locazione stipulato oralmente sia affetto da nullità assoluta – perché in contrasto con la norma imperativa di cui all’art. 1 comma 4 – salva, però, l’ipotesi in cui, ai sensi dell’art. 13 comma 5 l. 431/1998, la forma orale sia stata imposta dal locatore al conduttore, essendo in questo caso il contratto affetto da una nullità di protezione a favore del conduttore, denunciabile solo da quest’ultimo.

Ebbene, le Sezioni Unite aderiscono a quest’ultima ricostruzione, scegliendo una soluzione capace di contemperare gli opposti interessi: da un lato l’invalidità assoluta dei contratti di locazione orali – finalizzati ad evadere il fisco – e dall’altro la tutela del conduttore, qualora il locatore gli abbia imposto l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, instaurato solo verbalmente.

Numerose le argomentazioni a sostegno di tale opzione ermeneutica:

  1. l’interpretazione letterale dell’art. 13 co. 5 l. 431/1998, il quale, nell’attribuire alcuni poteri processuali al conduttore, tesi ad un riequilibrio del rapporto contrattuale, richiede che vi sia stato un abuso del locatore; ne deriva che, in assenza di tale abuso, il contratto di locazione orale è affetto da nullità assoluta e non da una nullità di protezione;

  2. la previsione della forma scritta del contratto di locazione, sancita dall’art. 1 comma 4, non ha come fine primario di proteggere il conduttore bensì di “trarre dall’ombra del sommerso – e della conseguente evasione fiscale – i contratti di locazione”. Si tratta dunque di una norma che non è prevista a tutela di una parte debole – come accade in altre ipotesi: es. contratti del consumatore – ma dello Stato e finalizzata a snidare l’evasione fiscale;

  3. la difficoltà processuale, per il conduttore, di provare l’imposizione di un contratto orale da parte del locatore, non può incidere sulla ricostruzione sostanziale della fattispecie;

  4. sancire che, per la stipula di validi contratti di locazione, è necessaria la forma scritta, significa, a contrario, affermare che, in assenza di forma scritta, il contratto è invalido e quindi nullo;

  5. l’art. 13 comma 5 l. 431/1998 attribuisce al conduttore un’azione finalizzata alla sanatoria di un rapporto venutosi a creare in violazione di una norma imperativa. Si tratta di una eccezione al principio della insanabilità del contratto nullo, per cui la deroga va interpretata in senso restrittivo;

  6. qualora la stipula orale del contratto di locazione sia stata presa consapevolmente anche dal conduttore, il contratto è affetto da nullità assoluta; diversamente si consentirebbe ad un soggetto di invocare tutela giurisdizionale, dichiarando apertamente ed impunemente la propria qualità di evasore fiscale.

    Soluzione, quest’ultima, che ripugna su un piano etico-sociale, ancor prima che giuridico.

    Cass. Civ., SS.UU.18214 del 17.09.2015

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