DISTANZA FRA EDIFICI. CONSIGLIO DI STATO SENTENZA 4337/2017

Con la sentenza n. 4337/2017 (qui il link scaricabile cds sentenza 4337 2017) il Consiglio di Stato si è pronunciato sulla distanza fra edifici.

In particolare il Consiglio si è soffermato sulla natura e sulla applicazione della normativa contenuta nel D.M. 1444/1968, sul suo rapporto con gli articoli del C.C. (il riferimento è agli artt. 873-879) e con quanto disciplinato dalle disposizioni regolamentari emanate da un Comune.

Questione resa complessa dalla presenza di numerose norme, provenienti da fonti di grado differente e talvolta in antitesi.

La pluralità di fonti, tuttavia, a parere dell’organo decidente, non rappresenta il cuore del problema, che invece è individuato nella necessità di fornire una corretta interpretazione dell’art. 9 del citato D.M.

Prima di affrontare tale problematica, tuttavia, il Consiglio ritiene opportuno specificare che trattasi di una vicenda che origina dall’impugnazione di una decisione del tar di annullamento di un permesso di costruire rilasciato dal Comune. Permesso che autorizzava la demolizione di un fabbricato esistente, adibito a deposito, la sua ricostruzione come “immobile plurifamiliare per civili abitazioni, aventi pareti finestrate a distanza di soli tre metri dalla palazzina abitata dai ricorrenti in I grado” poichè non rispettoso della distanza di 10 metri prevista dall’art. 9 del D.M., norma ritenuta inderogabile, poichè di natura imperativa, applicabile al caso di specie in quanto idonea a elidere il precetto regolamentare (di grado inferiore nella gerarchia delle fonti).

La decisione di annullamento del permesso resa dal Tar, diventava l’oggetto del gravame, che il Consiglio di Stato ha ritenuto pienamente fondato.

Preliminarmente il Consiglio ha ritenuto opportuno circoscrivere il thema decidendum, specificando che oggetto della sua indagine è una ipotesi in cui sussiste la preesistenza di un fabbricato; la distanza tra il fabbricato oggetto del permesso di costruire (situato in zona B) e quello di proprietà dei ricorrenti in I grado è di m. 3; tale spazio è costituito da una strada adibita a viabilità pubblica, seppure pedonale e non veicolare.

Dopo aver elencato i vari elementi inerenti l’edificio oggetto del permesso di costruire, il Consiglio si è soffermato sulla interpretazione dell’art. 9. Sulla natura della norma ha statuito che “E’ stato, infatti, affermato dalla costante giurisprudenza (da ultimo Cons. Stato, sez. IV, 23 giugno 2017 n. 3093 e 8 maggio 2017 n. 2086; 29 febbraio 2016 n. 856; Cass. civ., sez. II, 14 novembre 2016 n. 23136) che la disposizione contenuta nell’ art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, che prescrive la distanza di dieci metri che deve sussistere tra edifici antistanti, ha carattere inderogabile ( norma imperativa), la quale predetermina in via generale ed astratta le distanze tra le costruzioni, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurez-za; tali distanze sono coerenti con il perseguimento dell’interesse pubblico e non già con la tutela del diritto dominicale dei proprietari degli immobili finitimi alla nuova costruzione, tutela che è invece assicurata dalla disciplina predisposta, anche in tema di distanze, dal codice civile”.

Tuttavia, il Consiglio di Stato rileva che la lettura della norma non è coerente col sistema giuridico in cui si inserisce. Infatti evidenzia che dal testo della norma discende che tale disposizione si applica solo alle nuove costruzioni e non a quelle preesistenti, anche in sede di loro ricostruzione.

Per corroborare tale assunto il consesso richiama la disposizione ex art.41-quinquies l. 17 agosto 1942 n. 1150, secondo cui “i limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonché rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a par-cheggi” (quelli di cui al successivo D.M. n. 1444/1968), sono imposti “ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti”.

Pertanto, chiarisce che il discrimine applicabile ex art. 9 non è relativo alle zone in cui si costruisce o si effettua una ricostruzione ( zona A o B), ma quello riferito alla tipologia di costruzione che si realizza, ovvero nuova costruzione da assoggettare all’art. 9, mentre la mera ricostruzione di edificio preesistente è disciplinato da norme codicistiche in uno con quelle regolamentari.

Questa conclusione è ritenuta inevitabile anche in virtù di un ragionamento a contrario concernente gli effetti scaturenti dall’applicazione dell’art. 9.

Nel caso di specie applicando i criteri dell’art. 9 sarebbero derivati degli effetti paradossali o abnormi: l’arretramento dell’immobile con effetto di espropriazione impropria subita dal proprietario; l’impossibilità di applicare la deroga ex art. 9 poiché mancherebbe uno strumento urbanistico ad hoc; il disallineamento con altri edifici con lesione del decoro, sicurezza, igiene, ecc. che la stessa norma cerca di evitare.

Il Consiglio, inoltre, questa soluzione permette anche di fornire valore alla disposizione regolamentare di matrice comunale.

Quest’ultima si inserisce in un sistema specifico in cui non fa altro che allinearsi ad una regola speciale applicabile alle costruzioni preesistenti. Relativamente a ciò asserisce che  “Alla luce delle considerazioni esposte, occorre osservare che l’art. 32 bis delle NTA del Comune di Sannicandro di Bari, laddove consente la realizzazione di nuovi edifici a filo strada nel caso di prevalente allineamento, appare legittimo, poiché la norma – nel tenere ferma la disposizione sul distacco tra fabbricati di cui al DM n. 1444/1968 – rende possibile il mantenimento di preesistenti distanze inferiori solo per immobili preesistenti e sempre che, nella specifica zona considerata, l’allineamento sia “prevalente”.

Soluzione confermata anche indagando il concetto di nuova costruzione utilizzato dal Tar.

Concetto discendente dal d.p.r. 380/2001, funzionale a determinare una fattispecie precipua, ma inidoneo a modificare il discrimine descritto che resta la preesistenza del fabbricato su cui si interviene e non il tipo di intervento che il d.p.r. richiama.

Forte di tale interpretazione la Corte analizza, in conclusione, la coerenza del sistema prospettato con le norme codicistiche ex artt. 873-879.

La Corte, anche sotto questo versante, registra l’armonia del sistema descritto, poiché anche le norme codicistiche sono totalmente rispettate. Infatti, sussiste la distanza minima di 3 metri ex art. 873 c.c.; sussiste il rispetto delle leggi e dei regolamenti in presenza di piazze o di strade pubbliche ex art. 879 co.2 c.c.

Pertanto, il Consiglio conclude con una decisione che contempera gli interessi pubblici di sicurezza, igiene ecc, con quelli privati, evitando effetti abnormi e lesivi privi di giustificazione, fugando ogni dubbio circa l’ambito applicativo dell’art. 9 D.M. e sulla legittimità dei permessi di costruire a distanza inferiori ai 10 metri.