Costruzione su suolo in comunione: quale disciplina?

La Corte di Cassazione evidenziando il contrasto giurisprudenziale in merito rimette gli atti al Primo Presidente al fine di valutare una rimessione alle Sezioni Unite.

La Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 9316 del 2017 (Scaricabile qui:ordinanza 9316 2017) rimette gli atti al Primo Presidente per valutare l’assegnazione alle Sezioni Unite della seguente questione di diritto:

“La sorte della costruzione realizzata su un fondo in comunione ordinaria tra il costruttore e un terzo ed in quest’ambito, i modi attraverso i quali può riconoscersi in favore del comproprietario costruttore la proprietà esclusiva del manufatto”.

L’ordinanza in commento evidenzia l’esistenza sul punto di un contrasto nella giurisprudenza della Corte di Cassazione, contrasto che vede contrapposti due orientamenti.

Un primo, e più datato, orientamento applica, ai casi di specie, il principio dell’accessione previsto dall’art. 934 cc. Seguendo tale interpretazione la costruzione sul suolo comune è anch’essa comune salvo contrario accordo tra le parti (accordo scritto ad substantiam ex art. 1350 cc).

La giurisprudenza che ha aderito a tale impostazione ha nel tempo affermato che:

  • La costruzione eseguita su area in comproprietà da parte di uno dei condomini ricade in comunione pro indiviso a favore di tutti i comproprietari secondo le quote ideali proporzionate alle quote di proprietà dell’area stessa (cass 1297/1973)
  • La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione di proprietà comune agli altri comproprietari del suolo (cass. 3479/1978)
  • Il principio dell’accessione di cui all’art. 934 cc implica che, quando il suolo è comune, ricada in comunione anche l’edificio costruito su di esso, tranne che i comproprietari del suolo medesimo abbiano provveduto con atto scritto alla determinazione reciproca del loro diritto sulle singole porzioni del costruendo edificio ( cass. 6034/1980)

Un altro e più recente orientamento ha, invece, affermato che la disciplina applicabile in tali ipotesi non è da ricercarsi nell’accessione ex art 934 cc, la quale si riferisce esclusivamente alle costruzioni eseguite su fondo altrui, bensì la disciplina in materia di comunione. Seguendo tale impostazione, la comproprietà della nuova opera sorge a favore dei condomini non costruttori solo se essa sia stata realizzata in conformità con la disciplina della comunione ovvero nel rispetto delle norme sui limiti del comproprietario all’uso delle cose comuni. Da ciò se ne deriva, per questa impostazione, che le opere abusivamente create non possono considerarsi beni condominiali per accessione ma vanno considerate appartenenti al comproprietario costruttore e rientranti nella sua esclusiva sfera giuridica (Cass. 4120/2001; Cass.7523/2007).

L’ordinanza in commento, riassunte le contrapposte impostazioni, afferma di non condividere l’impostazione più recente della Corte.

Le perplessità maggiori vengono evidenziate con riferimento al presupposto in base al quale il comunista che edifichi sull’area comune in violazione degli artt. 1102 e seguenti del codice civile, riceva il beneficio dell’assegnazione della proprietà esclusiva della costruzione. Tale stato dei fatti, infatti, oltre a poter sembrare in talune situazioni, quasi un “premio” per la violazione di norme, non rientra tra alcuno dei modi di acquisto della proprietà tassativamente previsti dall’art. 922 cc.

Per la Corte quindi, tale impostazione deve essere rivista.

Sarà infatti necessario, a detta della Corte, ricercare una soluzione in grado di coniugare la disciplina dell’accessione con quella della comunione, facendo convivere l’espansione oggettiva della comproprietà con la facoltà del comproprietario non costruttore di pretendere la demolizione della costruzione realizzata in violazione dei limiti posti dall’art 1102 cc .

Sulla base di tale contrasto e vista la necessità di rivedere l’attuale orientamento della Corte di Cassazione, l’ordinanza in oggetto rimette gli atti al Primo Presidente per valutare l’assegnazione alle Sezioni Unite della controversia.