IL CONDOMINO PAGA SOLO PER LA SUA QUOTA. CASSAZIONE ORDINANZA 14530/2017.

La Suprema Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 14530/2017 (link dell’ordinanza qui scaricabile ordinanza 14530 17) ritorna sulla vexata quaestio della natura dell’obbligazione del condomino in caso di spese condominiali contratte verso terzi, formulando un principio secondo cui queste obbligazioni posseggono una natura parziaria.

Natura fondata sulla stretta interrelazione tra diritto dominicale che lega (pro quota) il condomino alle parti ed ai servizi comuni ed il suo obbligo di sostenere le relative spese.

Obbligo, in sostanza, circoscritto dal criterio della effettiva partecipazione al godimento dei beni e servizi in comune e che in secondo luogo è strumentale a definire la responsabilità del condomino in caso di inadempimento.

L’input per l’indagine sulla natura di tali obbligazione in realtà è fornito alla Corte da una fattispecie in cui una ditta, che aveva effettuato dei lavori di manutenzione all’immobile condominiale, agiva innanzi al Giudice di pace con decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento di una cifra nei confronti di un condomino moroso.

Successivamente alla emissione del decreto inaudita altera parte il creditore procedente inviava un precetto pro quota. Proprio questa circostanza era alla base della opposizione al d.i. in cui, tra l’altro, si eccepiva l’avvenuto pagamento da parte del condomino ingiunto nelle mani dell’amministratore pro tempore del condominio, anteriormente alla ricezione dell’atto di precetto.

Il giudice di prime cure, alla luce di tanto, accoglieva l’opposizione; lo stesso esito era riconosciuto dal Tribunale in sede di gravame, poiché la censura promossa dal ricorrente non trovava fondamento.

Ciononostante il ricorrente promuoveva ricorso per cassazione fondato su cinque motivi.

Attraverso il primo motivo denunciava la violazione del combinato disposto fra gli artt. 1192-1294 cc da cui, secondo il ricorrente, si evincerebbe la necessità di rimeditare la “parziarietà” delle obbligazioni del singolo condomino poiché tale assunto si fonderebbe sulla interpretazione resa dalle S.Un. del 1998 n.9148. In tal guisa il ricorrente dimostrava di aderire ad una visione contraria a quella contenuta nella decisione del 1998 delle S.Un. e di aderire ad una lettura delle obbligazioni condominiali di tipo solidale.

Con il secondo motivo di ricorso deduceva la violazione degli artt. 1188, 1703, 1704, 1387, 1388, 1716, 1719 c.c.

Il ricorrente ipotizzava la erroneità della decisione resa dal Tribunale di Lanciano poiché asseriva che l’amministratore di condominio assumerebbe solo la veste di mandatario del condominio, senza emersione di una alterità rispetto a tale soggetto.

Conseguenza immediata sarebbe che il pagamento fatto dal yyyyyy all’amministratore non avrebbe prodotto alcun effetto nei suoi confronti.

Con gli altri motivi il ricorrente censurava la valutazione della prova resa dalla controparte nei precedenti giudizi e rispetto ai quali la Corte afferma che “Nei motivi terzo, quarto, e quinto, in realtà, il ricorrente propone, piuttosto, censure legate alla erronea valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di merito, censure che non possono ormai esporsi in sede di legittimità neppure ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c, come novellato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito in legge 7 agosto 2012, n. 134, il quale esclude la sindacabilità in cassazione della correttezza logica della motivazione di idoneità probatoria di una determinata risultanza processuale”.

Tralasciano queste censure la Corte si è soffermata sulla prime due, indagate in maniera unitaria.

Pilastro dell’indagine, per la Corte di Cassazione, è la decisione resa dalle S. UN. del 1998 n. 9148, a cui i precedenti giudici si sono attenuti.

La Corte rammenta che in questo storico arresto è stato affermato il principio secondo il quale: “In riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi – in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un’obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l’amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio – la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie“.

Questi postulati diventano le coordinate per risolvere il casus sottoposto dal ricorrente alla Corte decidente.

In particolare la Cassazione afferma che un’obbligazione soggettivamente complessa, di natura pecuniaria, può ritenersi parziaria ed esser scissa in tante obbligazioni quanti sono i debitori, ognuno dei quali resta obbligato per la sua parte, soltanto se la solidarietà sia espressamente negata dalla volontà delle parti o dalla legge.

Immediatamente dopo precisa che “E’, tuttavia, proprio la stretta correlazione esistente tra l’obbligo dei condomini di sostenere le spese condominiali ed il diritto dominicale che lega pro quota il singolo partecipante alle parti ed ai servizi comuni, che comporta che il condomino debba vedere limitata la misura della propria responsabilità in rapporto alla misura della propria partecipazione. In tal senso, il criterio di ripartizione parziario delle spese, ex art. 1123 c.c., attiene, appunto, alla fase costitutiva dell’obbligo di contribuzione del singolo, e non a quella della sua opponibilità ai terzi.”

In tal guisa dimostra di aderire ad un’idea per cui le obbligazioni condominiali devono esser interpretate secondo una logica di parziarietà. Pertanto aderisce ad una interpretazione estranea alla solidarietà fra i debitori, salvo che ciò non trovi un espresso riconoscimento legislativo o pattizio, circostanza assente nel caso di specie.

Per corroborare il proprio assunto la Corte richiama anche un arresto giurisprudenziale difforme dall’orientamento sinora descritto. Il rinvio è alla sentenza n. 21907/2011, che “ha riconosciuto il debito solidale dei comproprietari di un’unità immobiliare nei confronti del condominio per il pagamento degli oneri condominiali relativi alla loro intera porzione intesa come cosa unica”. Tuttavia la Corte precisa che questa sentenza non confuta la teoria sulla natura parziaria delle obbligazioni dei condomini poiché inerisce un caso di specie differente da quello relativo alla natura dell’obbligo solidale per le spese condominiali, basato sull’assunzione di una o più obbligazioni da parte del rappresentante nei confronti di terzi.

Inoltre, la Corte precisa che si indaga un caso che, ratione temporis, è sottratto alle disposizioni contenute nell’art. 63 disp. Att. Post riforma del 2012.

Dopo aver eliminato anche i dubbi in merito all’applicazione delle norme sopravvenute, la Corte si sofferma sulle obbligazioni sorte quando l’amministratore contragga con un terzo e sul criterio legale di divisione fra i condomini dell’obbligo assunto.

In tale ipotesi specifica che si generano una serie di obbligazioni “concernenti, rispettivamente, l’intero debito e le singole quote, facenti capo la prima al condominio, rappresentato appunto dall’amministratore, e le altre ai singoli condomini, tenuti in ragione e nella misura della partecipazione al condominio ai sensi dell’art. 1123 c.c.”.

Pertanto il terzo creditore potrà agire nei confronti del condomino moroso fintanto che persista questa condizione, che assurge a condizione dell’azione e che potrà esser eliminata tramite il pagamento all’amministratore, corrisposto anche anteriormente alla pubblicazione della sentenza da parte dell’autorità giudiziaria adita.

La stessa Corte di Cassazione, in merito al pagamento, precisa che quest’ultimo deve avvenire a favore del condominio rispettando il criterio di riparto determinato ex lege o convenzionalmente, negando la possibilità di eccepire che il pagamento è stato effettuato direttamente a favore del terzo poiché ciò altererebbe l’equilibrio nella gestione del condominio.

Si tratta di un postulato che dimostra la correlazione descritta fra il diritto di proprietà e il godimento dei beni descritti che si radica in capo all’amministratore e non direttamente in capo al terzo.  Concezione coerente con il modello sinora descritto e confermato dalla giurisprudenza che si è occupata delle funzioni dell’amministratore del condominio. Non a caso la stessa Cassazione nella sentenza indagata asserisce che “Altrettanto, si è affermato in giurisprudenza (Cass. Sez. VI-2, 17 febbraio 2014, n. 3636) che l’amministratore è l’unico referente dei pagamenti relativi agli obblighi assunti verso i terzi per la conservazione delle cose comuni, di tal che il pagamento diretto eseguito dal singolo partecipante a mani del creditore del condominio non sarebbe comunque idoneo ad estinguere il debito “pro quota” dello stesso relativo ai contributi ex art. 1123 c.c.”

Applicando queste coordinate al casus la Corte definisce la controversia ribadendo che il pagamento effettuato dal condomino nelle mani dell’amministratore lo liberava dallo status di debitore nei confronti del terzo, determinando il rigetto del ricorso formulato.