Condominio: proprietà comune e proprietà esclusiva – le scale

Le scale condominiali, anche se destinate all’uso di un solo condomino, non possono essere, solo per tale motivo, dichiarate di proprietà esclusiva

All’esito di un lungo iter processuale la questione portata all’attenzione della Corte di Cassazione (Sentenza n. 4664 2016 scaricabile qui) attiene alla natura, condominiale o di proprietà esclusiva, di una porzione di scale condominiali funzionalizzate al servizio di un unico condomino.

Il condomino in questione aveva provveduto a far costruire un cancello su tale porzione di scale vietando, in tal modo, agli altri condomini di poter accedere alla stessa. Avverso tale decisione facevano ricorso i condomini esclusi per far riconoscere la natura condominiale di tale porzione di fabbricato e quindi l’illegittimità dell’apposizione di un cancello.

La sentenza in esame accoglie la richiesta affermando che, negli edifici in condominio, le scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono struttura funzionalmente essenziali al fabbricato e rientrano fra le parti di questi e, salvo titolo contrari, devono presumersi comuni a tutti i condomini , nella loro interezza, anche se poste concretamente al servizio di talune delle porzioni dello stabile, in virtù del dettato dell’art. 1117 n1 codice civile.

La circostanza che la rampa di scale in contestazioni integri l’ultima parte della scala condominiale e sia funzionale al raggiungimento della sola proprietà esclusiva dell’attore non è idonea, per la Corte, a mutare la natura giuridica della stessa. Viene, infatti, affermato, nella sentenza in esame, che la scala è, in sé, una struttura essenziale del fabbricato e serve a tutti i condomini di questo come strumento indispensabile per l’esercizio del godimento della relativa copertura.

Non si può infatti aderire all’idea del ricorrente secondo la quale la comproprietà delle scale è limitata alle rampe necessarie per raggiungere il proprio appartamento (soluzione questa avvalorata dall’idea, anch’essa errata, che i proprietari degli immobili posti ai piani inferiori non avrebbero interesse a percorrere l’intera rampa di scale).

Per la Corte, dunque, l’unica possibilità per vedersi riconoscere la proprietà esclusiva di una porzione delle rampe di scale condominiale è la presenza di un titolo idoneo che affermi tale titolarità, in mancanza di ciò deve ritenersi che l’intera scala condominiale sia di comproprietà di tutti i condomini.

 

scarica QUI il testo integrale della sentenza sottolineata nei suoi passaggi chiave: